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  • Annkathrin Tocaj

Das neue Gebäudeenergiegesetz – was Makler und Verwalter beachten müssen

Am 1. November 2020 tritt das Gebäudeenergiegesetz in Kraft. Mit ihm wird unter anderem die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst, die beispielsweise den Ausstellung und den Umgang mit dem Energieausweis regelt (§ 80 GEG). Letztlich werden die bisherigen Reglungen aber fortgeführt, so dass die Einkleidung in ein neues Gesetz und die Neuordnung der Paragraphennummern grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Praxis haben.

Neu ist allenfalls, dass die bisherigen Zweifel, ob bestimmte Pflichten auch für den Makler gelten, beseitigt sind. Dies gilt etwa für die Pflicht, bestimmte Angaben aus dem Energieausweis, in Immobilieninseraten zu übernehmen (§ 87 GEG), oder den Energieausweis dem Interessenten zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Hier stellt das Gesetz nun klar, dass dies der Fall ist, was aber auch nicht wirklich überrascht, zumal der Bundesgerichtshof bereits seit 2017 den Makler aus wettbewerbsrechtlichen Gründen in der Pflicht sieht, in Immobilienanzeigen die maßgeblichen Angaben aus dem Energieausweis zu übernehmen. Mit der Erweiterung des Adressatenkreises auf Makler ist auch klar, dass diesen – neben einer Abmahnung, ein Bußgeld droht, wenn die Angaben nicht gemacht oder der Ausweis nicht übergeben wird.


Grundsätzlich bestand die Gefahr eines Bußgeldes aufgrund des allgemeinen Ordnungswidrigkeitenrechts (§ 14 OWiG) auch schon vorher, so dass auch insoweit keine echte Neuregelung erkennbar ist. Hausverwalter stehen nicht in dieser Verpflichtung. Sich dennoch im Kreise der Verpflichtenden zu sehen, ist nicht unbedingt schädlich, da soweit es die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen betrifft, die Rechtsprechung des BGH fort gilt. Verwalter sind daher gut beraten, sich als Verpflichtete zu sehen, auch was die Übergabe bzw. Vorlage des Energieausweises betrifft.

Eine weitere eingeführte Pflicht auf Seiten des Käufers ist es, ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer Person durchzuführen, die zu einer Ausstellung von Energieausweisen berechtigt ist und diese das Gespräch kostenlos anbietet (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GEG). Für den Fall des Versäumnisses sieht das Gesetz keine Sanktion vor, so dass die Pflicht nicht mehr als ein milder Appell ist. Für den Makler bietet dies aber die Möglichkeit, sich als kompetenter Berater zu erweisen, indem er auf die grundsätzliche Verpflichtung hinweist und ggfls. ein (kostenloses) Angebot eines Energieberaters parat hat.


Neu ist grundsätzlich die Verpflichtung des Verkäufers oder Vermieters vor Verkauf oder Vermietung, ein Energieausweis zu beschaffen, soweit nicht ein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GEG). Hier kann der Makler oder Verwalter Beratungskompetenz beweisen und bei der Beschaffung behilflich sein. Kommt der Verkäufer oder Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist keine Sanktion vorgesehen. Auch ist das Gesetz nicht in der Weise auszulegen, dass Verkauf oder Vermietung unzulässig sind oder der Makler das Objekt nicht anbieten darf. So stellt § 87 GEG – wie der bisherige § 16a EnEV – klar, dass die Pflichtangaben nur zu machen sind, wenn auch ein gültiger Energieausweis vorliegt. Im Umkehrschluss bedeutet dies, liegt ein Ausweis nicht vor, sind auch keine Angaben zu machen, wobei es ratsam ist, darauf hinzuweisen, dass ein Energieausweis beauftragt wurde, zumal er bei der Besichtigung vorliegen muss.

Erwähnenswert ist bei den weiteren Neuregelungen noch das Betriebsverbot von bestimmten Heizkesseln (§ 72 GEG), dass Makler bei Ihrer Beratungstätigkeit berücksichtigen sollten. Ab 2026 dürfen Ölheizungen in Bestands- und Neubauten nur noch eingebaut werden, wenn ein Teil der Wärmeversorgung auch über erneuerbare Energien sichergestellt wird (hybride Anlage) oder ein Anschluss an das Gasnetz- oder Fernwärmenetz nicht möglich ist. Bestehende Öl- oder Gasheizungen dürfen weiter betrieben werden. Nur wenn sie vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen sie grundsätzlich nicht mehr betrieben werden.

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